L'année 2024 a été marquée par un contexte politique chahuté : quatre Premiers ministres (Elisabeth
BORNE, Gabriel ATTAL, Michel BARNIER et François BAYROU) se sont succédé à la tête du Gouvernement,
une dissolution a modifié les forces politiques en présence à l' L'Assemblée nationale et trois
Ministres du logement ont été nommés.
Ce contexte a considérablement freiné l'adoption de mesures législatives et réglementaires et empêché
la définition d'un cap clair et stable.
Face à cette instabilité, l'UNPI a redoublé d'effort pour faire entendre la voix des propriétaires
immobiliers en multipliant les rendez-vous et les prises de position dans la presse et accentué sa
participation à de nombreuses auditions parlementaires.
Encadrement des loyers : le Conseil d'Etat censure une méthode illégale
Cet automne 2024, l'UNPI a remporté deux succès importants dans le cadre de ses recours
contre les décrets d'encadrement des loyers et les arrêtés préfectoraux fixant les plafonds de
loyer.
Tout d'abord, par un arrêt du 22 octobre 2021, le Conseil d'État a rejeté le pourvoi du
ministre de la Transition écologique contre l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris ayant
annulé l'arrêté du 3 juin 2020 fixant les plafonds de loyers dans la capitale pour la période du 1er
juillet 2020 au 30 juin 2021(Conseil d'Etat,5ème chambre jugeant seule, 22 octobre 2024, n°489858).
L'annulation de l'arrêté préfectoral du 3 juin 2020 est donc définitive. La décision du
22 octobre 2024 récompense un effort constant de l'UNPI pour faire censurer, partout sur le
territoire, l'application de plafonds de loyer calculée de manière très contestable. On peut
néanmoins regretter que, dans son arrêt du 2 octobre 2023, la Cour administrative d'appel de Paris
ait limité les effets de l'annulation aux seules "actions contentieuses engagées à la date du" 2
octobre 2023 (un propriétaire ne peut donc plus, aujourd'hui, engager la responsabilité de l'Etat -
pour l'avoir empêché de louer au prix du marché - ou défendre à une action du locataire en se
prévalant de l'annulation de l'arrêt préfectoral de 2020).
Ensuite et surtout, par un arrêt du 18 novembre 2024, le Conseil d'État a annulé un
arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris qui avait conclu à la validité de l'arrêté
préfectoral de 2019 fixant les plafonds de loyers à Paris pour la période du 1er juillet 2019 au 30
juin 2020 (Conseil d'Etat, 5ème - 6ème chambres réunies, 18 novembre 2024, n°489856).
Le conseil d'Etat a mis en avant le faire que, avant de fixer les plafonds de loyer, le
préfet de Paris, n'avait pas analysé la structuration du marché parisien en zones de loyers
homogènes (comme le prévoit pourtant l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018). Même si
l'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel, en mettant à l'index la méthode même de
calcul des plafonds de loyers, la décision du Conseil d'Etat fragilise à elle seule l'ensemble de la
réglementation sur les loyers et a des conséquences encore insoupçonnées. Il y a de grandes chances
que la cour administrative d'appel suive le Conseil d'Etat, ce qui aurait des conséquences
importantes sur les procédures menées en région.
Aménagement des exigences de performance énergétique pour les logements de «
petite surface »
L'UNPI a largement critiqué la pénalisation des logements de petite surface dans le
cadre du DPE réformé le 1er juillet 2021. Compte tenu du fait que la taille d'un chauffe-eau est
rapportée à la surface du logement ou de l'indice de compacité thermique, ces logements sont
surreprésentés dans les classes F et G.
Sous la pression de l'UNPI, un arrêté du 25 mars 2024 a instauré des seuils de
performance énergétique spéciaux pour les logements de moins de 40m2, ceci à compter du 1er juillet
2024. Le gouvernement estime à 140 000 le nombre de logements pouvant sortir du statut de passoire
énergétique (classes F et G) grâce à cette réforme. Les propriétaires concernés peuvent obtenir un
correctif de leur DPE sur le site de l'ADEME.
Proposition de loi visant à faciliter la transformation de bureaux en logements
L'UNPI ne s'est pas opposée à ce texte tendant à assouplir les règles d'urbanisme
concernant les changements de destination ou créer un "permis de construire à destinations
successives".
Elle a en revanche critiqué le projet de permettre à un copropriétaire d'imposer à tous
les autres la transformation d'un bureau en logement, même dans un immeuble à usage exclusivement
professionnel. Aussi, à la suite d'un amendement du rapporteur s'appuyant expressément sur une note
de l'UNPI, le texte adopté par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale
impose au moins qu'une transformation contraire à la destination de l'immeuble soit acceptée à la
majorité simple des copropriétaires. La proposition de loi a été adoptée en première lecture par
l'Assemblée nationale et le Sénat. La Commission mixte paritaire ne s'est pas encore réunie en
raison de la dissolution de juin dernier et le texte a repris sa navette en seconde lecture à
l'Assemblée nationale. La date de sa discussion n'est pas encore connue.
Proposition de loi déposée visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations
de décence énergétique et à sécuriser leurs modalités d'application en copropriété
L'UNPI est intervenue sur la proposition de loi déposée par Inaki ECHANIZ(Groupe
Socialiste) et Bastien MARCHIVE (Ensemble pour la République) visant à prévenir les litiges relatifs
aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leurs modalités d'application en copropriété.
Ce texte tente de clarifier les obligations de décence énergétique : les règles de performance
énergétique minimale ne s'appliqueront aux baux en cours qu'à compter de leur tacite reconduction ou
de leur renouvellement. Les propriétaires seront exonérés si tous les travaux possibles ont été
effectués, même sans atteindre les objectifs légaux. Pour les copropriétés, l'obligation est
suspendue lorsque les travaux sont votés. Un juge pourra réduire le loyer en cas de manquement, tout
en protégeant les bailleurs contre les locataires empêchant l'accès au logement en vue de sa mise en
conformité. Cette proposition intègre également les obligations de la loi Climat et Résilience dans
le plan pluriannuel de travaux des copropriétés de plus de 15 ans, en priorisant la décence
énergétique. L'UNPI a adressé une note pour souligner des points rédactionnels éloignant le texte de
ses objectifs et proposé des mesures adaptées, comme une exception pour « coût disproportionné des
travaux » et un congé pour rénovation énergétique. La motion de censure, ayant fait tomber le
Gouvernement, a stoppé les discussions du texte qui revient au Parlement fin janvier.
Projet de loi de finances pour 2025
L'UNPI a mené de nombreuses actions dans le cadre du Projet de la loi de finances pour
2025 qui a fait chuter le Gouvernement Barnier et qui n'est pas encore adopté. Elle a tout d'abord
préparé à tous les Députés un courrier contenant l'ensemble de ses positions sur la fiscalité. Ces
dernières émanent de l'atelier fiscalité organisé lors du séminaire de Royant en juin 2024. Le
Président de l'UNPI a formulé trois objectifs majeurs et des axes prioritaires du travail :
1. Établir une justice fiscale, donc sociale
- L'harmonisation fiscale
- L'impôt sur la Fortune immobilière
- La taxe foncière
2. Reconnaître un statut au bailleur privé et aux professionnels
dimensionnés
- Reconnaître le statut du bailleur privé
- Reconnaître le statut de professionnels aux propriétaires dimensionnés
3. Fluidifier le marché
- Repenser les abattements
- Privilégier les primo-accédants
- Les droits de succession
- La taxe sur les locaux vacants
De plus, à la publication du Projet de loi, l'UNPI s'est insurgée par voie de presse
contre la réforme du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) prévoyant la réintégration des
amortissements dans le calcul de la plus-value, dénonçant un très mauvais signal, dans un contexte
d'attrition inédite du marché de la location.
L'UNPI a également réagi vivement au projet d'augmentation des Droits de Mutation à
Titre Onéreux (DMTO) qui va à l'encontre de la volonté de relance du secteur du logement. Toutes ces
mesures seront réexaminées lors des discussions qui viennent de recommencer au Sénat.
Report à 2034 des exigences de performance énergétique pour les meublés de
tourisme existants
Initialement, la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des
meublés de tourisme (proposition de loi « Le Meur ») entendait soumettre les meublés de tourisme
déjà autorisés aux mêmes exigences de performance énergétique que les logements loués à l'année.
L'UNPI a fermement critiqué cette application brutale des règles de performance
énergétique aux meublés existants, notamment dans un communiqué du 6 mai 2024 publié à l'occasion de
l'examen de la proposition de loi au Sénat.
Finalement, dès la version du texte adoptée par le Sénat le 21 mai 2024, cette exigence
est reportée à 2034. Seuls les meublés faisant l'objet d'une autorisation délivrée après la
publication de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sont soumis à des exigences de performance
énergétique.
